经历了数年跑马圈地、繁花似锦之后，商业地产规模化急速扩张，转变为平稳发展，逐渐走向成熟，同时也掀起了存量改造与资产优化的风潮。
当主赛道已从“增量时代”向“存量时代”转换，市场更是处在一个传统和创新的关键时刻，此时此刻，探讨商业地产的规模化和利润率显得越发重要。
3月27日（周五）下午，以“头脑风暴：新时期商业规模与利润思考”为主题，凤凰网奇点商业心直播邀请了汇纳科技股份有限公司总裁丁遥，北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬，RET睿意德董事索珊三位嘉宾，共同探讨了目前商业地产形势下有关规模与利润之争。
商业地产的赛道画像
经历了三十年的发展，商业地产经历过“同质化”的迷茫、“互联网电商”的冲击、“新零售”的自我革新，一路在阵痛中走来。
目前，商业地产的竞争日益激烈，结构性过剩问题日趋严重，行业无疑正面临着重构。商业地产行业进入存量时代，一二线城市的存量压力愈加显现，商业地产企业对优质资源的争夺也愈加激烈，许多企业开始向低层级城市下沉。
那么，针对不同级别城市的商业地产情况，企业该如何实现突围？
“一二线城市商业地产略趋于饱和，市场步入成熟期，进入到存量升级和旧城改造阶段；三四线城市成为商业地产增量的主战场，以万达广场和新城吾悦为代表的房企进入，市场竞争趋于白热化。”郝炬认为在此形势下，商业地产企业的选择更趋多元化。
他表示，要关注商业地产和总体可售业务之间的现金和利润的协同，这样才能在增量机会窗口期维持合理的利润增长，同时减少对资金的占压。
索珊则认为，从行业的角度来看，一二线城市流量和资产价值优质，小规模的广域布局对于占据流量入口、获取运营的协同效率是不错的考虑，实体商业基于位置的流量生意，更广域的布局才是对数字化运营协同的最佳选择；从企业的角度来看，无论是经营还是开发，当行业中企业之间的能力被高度挤压的时候，要用长板换短板，做一些合作的联合势能。
此外，在经济结构的持续优化、新技术的迭代升级以及消费新趋势等共同作用下，个性化的消费需求进一步发酵。
丁遥从消费需求的角度阐释企业如何突围：“第一，未来的商业必将向着注重体验，注重参与感的商业方向发展，需要线下商业具备更丰富的变化和更好的表达；第二，虽然信息摄入与消费方式的全方位革新，但消费者追求便利和实惠的核心没变；第三，利用线上线下经营结合来提高经营效果，科技手段能够提高劳动生产效率，定量分析，更加精准，反应迅速。”
疫情下的转机与变革
商业地产行业本身面临着挑战与危机，而这场突如其来的“新型冠状病毒肺炎”疫情更是打乱了春季市场秩序。对“客流即生命”的商业地产而言，无疑加剧了挑战。
业内目前关心的是，在充满不确定性的当下，消费复苏过程漫长，商业地产行业将如何应对？疫情给消费者带来的变化，又该如何挖掘和化解？
在丁遥看来，从数据来看，商业地产整体回暖率是49%，最高接近70%，这与地方疫情情况和防控措施有关。
“在应对措施方面，第一，不能单靠购物中心和品牌努力，还需要国家出台扶持政策；第二，要端正心态，不能急于求成，疫情过后要做好中长期的抗争打算；第三，要回归产品创新、技术创新，疫情让大家重新回到同一起跑线再次出发，要利用这个机会进行创新升级。”
不仅是商业地产，围绕商业地产上下游产业链生态也并不客观。索珊表示：“商业是2B2C的市场，每个购物中心都将受全球的供应链和自己产业链的影响，所以疫情造成的影响不单单是对消费的冲击，全球疫情一定还有更深远的影响。”
她建议，对于实体商业经营者，此时还是要做好品牌、满足消费需求的，寻找自己的增长受益端，尽可能补足线上的运营，借机会修炼“内功”。互联网时代，遭受冲击后留下来的都是在危机中修炼内功并且对自己模式有信心的、能够做好自己的企业。
那么，疫情之后，商业地产是否做好了在存量资产配置洗牌中进行资本博弈的准备？
郝炬提醒到，疫情对全球的金融市场带来比较大的影响，对于中国来说，或许面临着调整评价模型，从而对资产价值进行重估。
“所以，资本和运营一定是有效地结合，是否有资金实力购买，能否进行有效盘活、挖掘最大的商业价值，都是需要考虑的问题。一要更稳健，现金流为王；二要考虑自身，是否有能力进行重新定位和有效运营。”
走中国特色的运营模式
在百花争鸣的商业地产快速发展时期，有企业践行开发商的思路，融资拿地开发回笼资金；也有企业精细化运营盘活存量资产。那么，在错综复杂的中国商业地产形势下，中国该走怎样的运营之路？
“目前，中国商业地产处于增量时代向存量时代的过渡时期，我认为目前企业应考虑抓住市场窗口期，适当做大规模。伴随着商业成熟程度，包括资本市场金融工具逐步推出，未来再进一步地进行结构调整和整体的资本运作。”郝炬称，对于大部分商业地产企业而言，规模优势有利于推动公司商业实力的提升，在品牌商家引入，产品定位专业程度，包括项目运营标准化和人才储备方面会具备更多的优势。
此外，他补充道：上市公司商业地产除了少部分以纯粹商业地产运营为主的企业，大部分房企以销售型住宅开发向存量商业持有转型中，在这个过程中可以形成资金和利润之间的协同互动。
企业作为社会协作的功能单元，原有已被熟知的模型和思维工具似乎已经无法处理如此纷杂多变的市场，建立在经验之上的深度思考变成必须，索珊对这一问题有着不同角度的思考。
“快速复制需要可分模块标准化且盈利、影响盈利的关键要素区域化无差别；做大规模需要形成垄断或相对垄断的规模化经营盈利；沉淀资金则由于收入支出周期较长、动用资金量较大，需要具有较大抗风险能力。其中，产品和服务的产值周期决定了公司抗击风险的敏感度。”
动态复杂性竞争环境下，高壁垒的科技企业和垄断行业外，都需要敏捷决策和动态匹配在经营中发挥更大价值，索珊认为认识到这一点比较重要。
丁遥更多从实操的角度看待这个问题。“第一，尽可能地发挥自己的优势，比如像苏宁、红星美凯龙在商业地产有经营经验的优势，和商业地产相结合，一些优势可以相互嫁接；第二，关注新技术的应用，可以迅速提升效率；第三，做到‘商业+’，比如与线上业态整合等等，形成在行业中无法竞争的优势。”
三位普遍认为，国内商业地产的运营模式，一定是多元模式并举，同时轻重结合的发展模式。未来，会更频繁的跟资本结合，尤其是类Reits这种资本运作模式。
